Előleg vagy foglaló? Nem mindegy, melyiket adod! Ingatlanvásárlásnál komoly pénzügyi és jogi következménye lehet a rossz döntésnek, ezért fontos tisztában lenni a különbségekkel.
Ha ingatlant szeretnél venni, előbb-utóbb biztosan szembetalálkozol a foglaló és az előleg fogalmával. Bár laikus szemmel hasonlónak tűnnek, valójában jelentős jogi és pénzügyi eltérések vannak köztük, amelyeknek komoly következményei lehetnek, ha valami miatt meghiúsul az adásvétel. Ezek nem csupán technikai kifejezések, hanem valós anyagi vonzattal járó jogintézmények, amelyekkel mindenkinek tisztában kell lennie, aki ingatlanvásárlásra készül.
Kétféle összeg, kétféle következmény
A foglaló és az előleg közös jellemzője, hogy a vevő által előre kifizetett összegről van szó. A hasonlóság azonban itt véget ér, mert a szerződéses szabályozás és a pénz sorsa szempontjából lényeges a különbség.
- Az előleg tulajdonképpen a vételár részlete, amelyet a vevő előzetesen fizet meg. Ez minden esetben beleszámít a teljes vételárba, függetlenül attól, hogy az ügylet létrejön-e. Amennyiben a szerződés nem teljesül, bármelyik fél hibájából, az előleg visszajár a vevőnek.
- A foglaló ezzel szemben komolyabb joghatással bír. Ez nemcsak előre fizetett pénz, hanem a felek szándékát és a szerződés teljesítésére irányuló elhatározásukat is képviseli. Ha a vevő a hibás a szerződés meghiúsulásáért, elveszti a foglalót. Ha viszont az eladó hibázik, akkor kétszeres összeget kell visszafizetnie a vevő számára.
Melyik megoldás a jobb? Attól függ, ki vagy!
A foglaló jogi szempontból hatékonyabb biztosítékként szolgál, mivel automatikusan alkalmazható kártérítési mechanizmusként működik. Nem szükséges a bíróság előtt hosszan pereskedni, vagy igazolni a kár nagyságát.
Ugyanakkor a valós élet nem mindig támasztja alá a jogi elveket. A vevő gyakran kiszolgáltatottabb pozícióban van, különösen ha hitelből finanszírozza a vásárlást. A banki elbírálás bizonytalan lehet, az elutasítás pedig azt eredményezheti, hogy a vevő hibásnak minősül, és elveszíti a foglalót. Ez akkor is előfordulhat, ha minden dokumentumot időben benyújtott.
A gyakorlat azt mutatja, hogy a foglaló összege jellemzően a vételár 10–20%-a közé esik. Amennyiben ennél nagyobb összeget kell fizetni, annak már érdemes előleg minősítést adni, hiszen az esetleges szerződés meghiúsulás miatt a pénz biztonságban maradhat.
Nézzünk egy gyakorlati példát
Képzeld el, hogy egy vevő egy 65 millió forint értékű családi házat szeretne megvásárolni. A szerződés aláírásakor 9 millió forintot ad át az eladónak, ebből 6 millió forint foglaló, 3 millió forint pedig előleg.
Nézzük meg, mi történik különböző forgatókönyvek esetén:
- A vevő hibája esetén (pl. nem teljesíti a fizetési kötelezettségét), az eladó jogosult megtartani a 6 millió forintos foglalót, míg a 3 millió forintos előleget vissza kell fizetnie.
- Ha az eladó hibázik (pl. nem törli a tulajdoni lapról a terheket), akkor köteles visszafizetni a teljes 9 millió forintot és további 6 millió forintot a foglaló kétszereseként.
- Ha egyik fél sem hibás (pl. természeti katasztrófa miatt meghiúsul az ügylet), akkor az egész befizetett összeg visszajár a vevőnek, további kötelezettség nélkül.
Ezek az esetek rávilágítanak arra, hogy már a szerződés megkötésekor érdemes minden lehetséges kockázatot átgondolni és megfelelően rögzíteni a dokumentumban.
Hitelből vásárolsz? Figyelj a részletekre!
Banki finanszírozás esetén a vevő helyzete még kiszolgáltatottabb. A hitel elbírálás eredménye teljesen független az ő szándékaitól és felkészültségétől. A banki folyamatok lassúsága, technikai hiba vagy adminisztratív elakadás is vezethet oda, hogy a hitel nem érkezik meg időben. A szerződéses gyakorlat azonban gyakran nem veszi figyelembe ezeket a körülményeket, és a vevő hibájává nyilvánítja az esetet.
Ezért különösen fontos, hogy a szerződésben szerepeljen egy külön kiegészítés, amely meghatározza: ha a hitel elutasítása nem a vevő hibájából ered, akkor a befizetett összeg előlegnek minősül, és legalább részben visszajár. Ez a kompromisszum biztosítja, hogy egyik fél se érzi magát kiszolgáltatottnak, és ösztönzi a korrekt ügyintézést.
Akár előlegről, akár foglalóról van szó, minden esetben fontos a tudatosság. Nem elég a kifejezéseket ismerni, azok tartalmát is érteni kell, mivel ezek befolyásolják az ügylet teljes menetét. Az ingatlanvásárlás nem mindennapi tranzakció, és gyakran az emberek életük legnagyobb befektetését teszik meg ekkor. Ezért javasolt, hogy a szerződés megkötése előtt jogász segítségét vegyük igénybe, aki rávilágíthat az apróbetűs részekre is.
